城市更新模式下,改造從地產主導,全面回歸公益主導,國企和政府平臺作為先遣部隊進入。
李宇嘉
筆者注意到,今年的“兩會”,不管是政府工作報告,還是代表委員的提案議案,都十分強調城市更新。什么是城市更新呢簡單講,就是對不合理的城市空間重新布局,生產、生活、生態各得其所;水電管氣路網等公共設施,該補的補、該換的換;修復和完善社區的功能,有物業、有服務,打造5-15分鐘的社區生活圈,老人、大人和小孩都有想要的空間。
城市更新,不僅是擴大內需的必經路徑,也是樓市可持續發展的主要空間。對此,筆者先舉個例子。房子和車子都是支柱產業,但發展境遇完全不同。近期,燃油車踩踏式降價,而樓市已經復蘇。業內人士說,現在的轎車,性能、質量、外觀等,比20年前不知道好多少倍,但價格只有原來的一半。房子呢高速發展了這么多年,質量乏善可陳,甚至還在為交樓發愁。
幾場討論會上,都有領導或專家這樣認為,從量上看,房子夠多了,但仔細瞧瞧大家的居住質量、配套設施、社區服務、片區面貌,發現與城市光鮮的外表格格不入,難言高質量發展。特別是,70%的人口集中在主城區,但主城區的房子可謂“老破小”主導,樓齡多在20年以上,還在用罐子煤氣,各種線路老化,采光通風不佳,設計落后,外墻和樓道破舊。
很多人說,問題這么多,為啥不早改造呢很簡單,這些區域沒啥騰挪空間,產權主體多,各有各的訴求,改起來難度大,不如繞道外圍的凈地空間。而且,過去20年各大城市都在大搞新區、開發區、副中心等,產業布局很宏偉、很先進,軌道交通也在向外延伸。各方在業績訴求上求快、求大,還有這樣的“規劃紅利”加持,老城區就被擱置在一邊了。
樓市高舉高打了20年,主戰場就在老城區外圍。地賣了不少、房子也建了不少,但羅馬城絕不是一天建成的?，F在來看,房地產成了“造城”的融資工具,各種宏偉的大手筆規劃,很多都沒有落地(也不可能在短期落地),規劃紅利異化為樓市熱潮,引來的是各方投資客。當漲價預期褪去,當需求開始退潮,而真正想住在這里的發現不靠譜,結果就是用腳投票。
這時候,發現還是中心區、老城區有煙火氣、有溫度、有人情味兒。問題是,在過去20多年樓市繁榮過后,中心城區或老城區的房子盡管老舊,房價也上了幾個臺階。更要命的是,由于回旋余地小,供應沒彈性,老城區、中心區的房價死貴死貴的。這些年,但凡中心區有新房供應,不管是新地供應,還是拆遷舊改,很多是見縫插針、高聳入云式的單體樓。
城市更新的前身就是拆遷主導的舊改,房地產主導,房地產買單。拆遷要價一波高過一波,沒有最高只有更高,根本沒有能力補上配套設施、修復生態環境,不僅原有的“城市病”治不了,還增加了未來的治理隱患。比如,每個新項目都向上要空間、向上要投資回報,整個片區地上地下的管網壓力更大了,交通更擁堵了,學位更緊張了,排澇的壓力也更大了。
城市更新模式下,改造從地產主導,全面回歸公益主導,國企和政府平臺作為先遣部隊進入,借助專項債、更新基金、財政補貼、政策性銀行低息貸款等,先把片區內要補的公共設施、生態修復等等,全部補上。該拆掉的要拆,但公益屬性把護下,不要妄想“補償造富”了。要高價補償的,會被晾在一邊,先推動國有舊工業、商業改造,先推動產業和招商。
降成本、補配套的更新邏輯下,密集人口的支撐下,片區內商業、居住、產業都開始活躍起來,沉睡的活化起來,消費內需也增長起來。從地產的角度看,原來無人理睬的“老破小”,現在成了總價可控(小戶型為主)、配套成熟、可青睞的“上車盤”,原業主也借此換了新房。即便不交易的,主人也紛紛開啟二次裝修的“消費升級”,自住或出租“兩相宜”,整個城市的房屋循環撬動起來了。這既是房地產健康發展的表征,也是可持續發展的表征。
(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)
本報專欄文章僅代表作者個人觀點,特此說明。